結論：返済額の1.2〜1.4倍を見ておく
住宅ローンの返済額は、家にかかるお金の一部でしかありません。 毎年の固定資産税、火災保険、マンションなら管理費と修繕積立金が別にかかります。
これらを月割りにすると、実際に毎月出ていく額は返済額の1.2〜1.4倍 になることが多いです。返済額だけで予算を組むと、この差でつまずきます。
借りるときに一度だけかかる費用
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 事務手数料 | 定額（3〜5万円）または借入額の2.2%前後 |
| 保証料 | 0円〜数十万円（銀行による） |
| 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 20〜40万円程度 |
| 印紙税 | 1〜3万円程度 |
| 火災保険料（一括払いの場合） | 数十万円 |
| 仲介手数料（中古の場合） | 物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限 |
合計で物件価格の5〜10%になることが多く、3,000万円の物件なら 150〜300万円です。頭金とは別に必要になるため、ここを見落とすと資金が足りなくなります。
持っているあいだ、ずっとかかる費用
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 年10〜20万円程度 |
| 火災保険・地震保険 | 年2〜5万円程度 |
| 管理費・修繕積立金（マンション） | 月1〜3万円程度 |
| 修繕費（戸建て） | 管理費は不要だが、自分で積み立てる必要がある |
戸建てには管理費がありませんが、修繕が要らないわけではありません。 外壁や屋根の修繕は10〜15年ごとに100万円単位でかかるため、 マンションの修繕積立金と同じものを自分で積んでおく必要があります。
実際に計算してみる
- 借入 3,000万円／35年／年0.8%／元利均等返済
- 固定資産税 年12万円、火災保険 年3万円、管理費・修繕積立金 月1.5万円
| 毎月の返済額 | 81,918円 |
| 固定資産税（月割り） | 10,000円 |
| 火災保険（月割り） | 2,500円 |
| 管理費・修繕積立金 | 15,000円 |
| 実際に毎月出ていく額 | 109,418円 |
返済額の1.34倍です。そして35年間の税金・保険・管理費の合計は 1,155万円になります。借入額3,000万円に対して、 その4割近い金額が別にかかっていることになります。
自分の条件で計算する
このサイトのシミュレーターには、税金・保険などを入れる欄があります。 年額を入れると月割りにして、返済額と合算した「実際に出ていく額」を表示します。
- 借入額・期間・金利を入力します
- 「税金・保険など」の「毎月の支払いに含める」にチェックを入れます
- 固定資産税（年額）・火災保険（年額）・管理費（月額）を入力して計算します
減らせる費用、減らせない費用
固定資産税は評価額で決まるため、自分では動かせません。管理費と修繕積立金も マンションの管理組合が決めるものです。
一方、火災保険は自分で選べます。同じ補償内容でも保険会社によって 保険料が違うため、比べると下がることがあります。 銀行や不動産会社に勧められたものをそのまま契約する人が多い費用ですが、 契約は自分で選んでよく、更新のタイミングでも見直せます。
補償内容を削って安くするのではなく、同じ補償で安い会社を探す のが基本です。水災を外すなどの判断は、住んでいる土地の条件を確認してからにしてください。
まとめ
- 毎月出ていく額は、返済額の1.2〜1.4倍を見ておく
- 借入時の諸費用は物件価格の5〜10%。頭金とは別に必要
- 上の例では、35年間の税金・保険・管理費が合計1,155万円
- このうち火災保険は比較で下げられる数少ない費用