変動金利と固定金利、どちらを選ぶか | ローン返済シミュレーター

結論：比べるべきは「逆転する金利」

変動金利と固定金利の比較は、いまの金利差を見ても答えが出ません。 変動のほうが低いのは当たり前で、問題はその低さが将来も続くかどうかだからです。

意味のある問いはひとつです。変動金利が何%まで上がったら、最初から固定にしておいたほうが良かったことになるのか。 この水準が分かれば、「そこまで上がると思うか」という自分の判断に落とし込めます。

変動金利には「5年ルール」「125%ルール」を設けている銀行があります。金利が上がっても5年間は返済額を変えず、変わるときも従来の125%までに抑える、という仕組みです。ただしこれは返済額を抑えるだけで、利息が減るわけではありません。 抑えられた分は後ろに回り、最後に残ることがあります。

次の条件で比べます。金利は例であり、実際の金利は金融機関と時期によって異なります。ご自身が提示された数字に置き換えて計算してください。

この上がり方なら、変動のほうが約360万円少なく済みます。金利が2.5%まで上がっても、開始から10年間0.5%だった効果が大きく、固定には追いつきません。

同じ条件で、11年目以降ずっと高い金利が続くとして計算すると、 約2.96%で固定1.8%と総返済額が並びます。

つまりこの例では、変動金利が11年目に3%近くまで上がり、その後25年間ずっと下がらない――そこまでいって、ようやく固定と互角です。

これを「ありうる」と見るか「考えにくい」と見るかは、人によって違います。ただ、判断すべき数字がこれだと分かるだけで、比較はずっと具体的になります。 金利差0.5%といった曖昧な話より、はるかに決めやすいはずです。

このサイトのシミュレーターは、金利の変更を最大50回まで、任意の回から設定できます。将来の上昇を織り込んだ比較ができます。

上がり方は誰にも分かりません。計算はあくまで「この上がり方をしたら」という仮定です。楽観的な想定と悲観的な想定の両方を試してください
返済額が上がっても払えるかを確認してください。総額で有利でも、途中で家計が回らなければ意味がありません。2〜3%まで上がった場合の毎月の額を見ておきます
このシミュレーターは5年ルール・125%ルールを反映していません。 金利が変わった時点で返済額を計算し直します。実際の銀行の扱いとは異なる場合があります
借入額が小さい、期間が短い場合は差が縮みます。 金利の影響は借入額と期間に比例して大きくなるためです