繰上げ返済と住宅ローン控除、どちらを優先するか

結論：金利が低いほど、急がないほうがよくなる

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に応じて税金が戻ってくる仕組みです。繰上げ返済をすると残高が減るため、戻ってくる税金も減ります。

つまり控除を受けている期間の繰上げ返済は、 「減らせる利息」と「減ってしまう控除」の差し引きで考える必要があります。ローンの金利が低いほど利息の削減が小さくなるので、この差は縮まります。

住宅ローン控除は、年末のローン残高に一定の率を掛けた額を、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引く制度です。 残高が多いほど控除も多くなります。

ここで大事なのは、これは「戻ってくるお金」であって、ローンの利息とは別勘定 だということです。繰上げ返済は利息を減らしますが、同時に控除も減らします。両方を足し引きしないと、得か損かは分かりません。

控除率・控除期間・借入限度額は、住宅の種類や入居した年によって異なり、制度改正もあります。ご自身に適用される条件は、必ず国税庁の資料や税務署で確認してください。以下の計算は控除率0.7%・控除期間13年と仮定した一例です。

次の条件で、繰上げ返済をした場合としない場合を比べます。

ローンの金利	減らせる利息	減ってしまう控除	差し引き
年1.0%	264,547円	89,692円	＋174,855円
年0.4%	98,622円	86,220円	＋12,401円

金利1.0%なら、繰上げ返済したほうが約17万円おトクです。控除が減ることを考えても、利息の削減がそれを大きく上回ります。

ところが金利0.4%では、差し引きで1万円ほどしか残りません。 100万円を13年近く動かせなくすることの対価としては、ほとんど見合わない水準です。この場合は控除期間が終わるまで待ち、その間は手元に置いておくほうが合理的です。

「住宅ローン控除の期間中は繰上げ返済しないほうがよい」とよく言われますが、上の計算のとおり金利によって答えは変わります。 金利1%前後のローンなら、控除期間中でも繰上げ返済したほうが得になります。

目安としては、ローンの金利が控除率を大きく上回っていれば繰上げ返済が有利、控除率に近ければ待ったほうがよいと考えてください。

見落とされがちな点があります。住宅ローン控除は、実際に納めた所得税・住民税の範囲内でしか戻りません。

残高に対する控除額が、その年に納めた税額を上回っている場合、 上回った分はもともと戻ってきていません。 この状態なら、繰上げ返済で残高が減っても戻る税金は変わらないため、上の表よりもずっと繰上げ返済が有利になります。

源泉徴収票や確定申告の控えで、控除しきれていないかを確認してください。共働きで住宅ローンをペアで組んでいる場合も、それぞれの納税額で判断が変わります。

減らせる利息のほうは、このサイトの繰上げ返済シミュレーターで正確に出せます。出てきた「減らせる利息」と、ご自身の控除額の減少見込みを比べてください。

控除額の減少は、おおまかには「繰上げ返済した額 × 控除率 × 残りの控除年数」 で見当がつきます。上の例なら 100万円 × 0.7% × 12年＝ 8.4万円で、実際の計算結果（89,692円）に近い値になります。