住宅ローンの借り換えは何年で元が取れるか

結論：見るべきは「諸費用を何年で取り戻せるか」

借り換えの損得は、毎月いくら減るかではなく、 借り換えにかかった費用を、その差額で何年かけて取り戻せるかで決まります。この「取り戻せる時点」を損益分岐点と呼びます。

損益分岐点が残りの返済期間より手前にあれば、その借り換えは得になります。逆に、あと5年で返し終わるローンで損益分岐点が7年後なら、借り換えると損をします。

借り換えには数十万円単位の費用がかかります。ところが金利を下げれば毎月の返済額は必ず下がるので、費用を計算に入れなければ、どんな借り換えでも得に見えてしまいます。

「金利が0.7%下がって月8,000円安くなる」という説明は正しくても、それだけでは判断材料になりません。費用が70万円かかるなら、 8,000円の節約で70万円を埋めるのに何年かかるかを見なければ意味がないからです。

おおよそ次のものがかかります。金額は金融機関や借入額によって大きく変わります。

借入額2,000〜3,000万円で、合計50〜80万円ほどになることが多いです。事務手数料が「借入額の2.2%」の銀行だと、2,500万円なら手数料だけで55万円になります。 金利の低さだけで銀行を選ぶと、費用で逆転することがあります。

次の条件で計算します。

毎月の差は8,012円、最終的な差は約170万円です。そして損益分岐点は88回目（7年4ヶ月後）。残りが25年あるので、この条件なら借り換えたほうが得だと判断できます。

一方、もし残りの返済期間が7年しかなければ、損益分岐点に届く前に完済してしまうため、同じ条件でも借り換えは損になります。 残り期間が短いほど、借り換えは不利になります。

「残債1,000万円以上・残り期間10年以上・金利差0.3%以上なら検討の価値あり」という目安がよく紹介されます。大きく外してはいませんが、これはあくまで 費用を一般的な水準と仮定したときの話です。

手数料が借入額の2.2%かかる銀行と、定額5万円の銀行では、必要な金利差が変わります。目安で当たりをつけたら、実際の費用を入れて計算するのが確実です。

このサイトのシミュレーターで、いまのローンと借り換え後を並べて比較できます。

数字の上で得だとしても、次の点は別に確認が必要です。