繰上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型、どちらが得か

結論：利息を減らしたいなら期間短縮型

繰上げ返済には2つの型があります。

総額を減らすことが目的なら、期間短縮型が有利です。 毎月の家計が苦しくて負担を下げたい場合だけ、返済額軽減型を選びます。

利息は「残高 × 金利 × 期間」で決まります。繰上げ返済はどちらの型でも残高を同じだけ減らしますが、 期間短縮型は、それに加えて「利息を払う期間」そのものを削ります。

返済額軽減型は完済の時期が変わらないので、最後まで利息を払い続けます。減るのは残高のぶんだけです。この差が、そのまま効果の差になります。

次の条件で、どちらの型も計算します。

同じ100万円を使っても、減らせる利息は2倍以上ちがいます。 一方で返済額軽減型は、毎月の支払いが3,907円軽くなります。 総額を取るか、毎月の余裕を取るかの選択だと考えてください。

繰上げ返済は、いつ実行するかで効果が大きく変わります。 同じ100万円・同じ期間短縮型で、実行する時期だけを変えて計算すると次のようになります。

1年目と20年目では5倍以上の差です。返済が進むほど残高は減っていて、繰上げ返済で消せる「将来の利息」も少なくなっているからです。

ただし、これは「急いで実行すべき」という意味ではありません。 手元の資金を使い切ってしまうほうが危険です。病気や失業に備えた生活費と、教育費など使う予定が決まっているお金は、必ず残してください。繰上げ返済したお金は、原則として引き出せません。

このサイトの繰上げ返済シミュレーターで、両方の型を切り替えて比べられます。繰上げ返済は1回だけでなく、何度に分けても計算できます。

住宅ローン控除を受けている期間は、手取りで損になることがあります。 繰上げ返済で年末残高が減ると、控除額も減るためです。詳しくは繰上げ返済と住宅ローン控除をご覧ください
手数料と受付の単位を確認してください。ネット手続きなら無料の銀行が多い一方、窓口だと数千円から数万円かかることがあります。「1万円以上から」など単位が決まっている場合もあります
金利が低いほど効果は小さくなります。年0.4%程度の変動金利だと、同じ100万円でも減らせる利息は10万円を下回ります
団体信用生命保険は残高に対する保障です。繰上げ返済で残高が減ると、万一のときに保険で消える金額も減ります